La Minute Juridique de CENTURY 21
➡️ En quoi consiste l’encadrement des loyers ? 🏠
La fixation du loyer lors de la mise en location d’un logement est en principe libre.
Mais dans les villes et agglomérations (24 en 2024) où il est difficile de se loger à cause d’un important déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande (zones tendues), la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des loyers. Afin d’enrayer ce phénomène, la loi prévoit deux mécanismes :
- Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation créé par la loi ALUR qui a pour but de limiter les hausses de loyer lors des renouvellements de bail ou des changements de locataires dans les zones tendues c’est-à-dire les communes où s’appliquent la Taxe sur les logements vacants. Le loyer appliqué au nouveau locataire ne doit alors pas excéder le loyer appliqué au locataire sortant, révisé en fonction de la variation de l’IRL.
Exceptions :
- pour les premières locations
- pour les logements inoccupés depuis + de 18 mois
- pour les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration sous certaines conditions
C’est un dispositif qui peut être renouvelé chaque année par décret par le Gouvernement.
- Le dispositif d’encadrement des loyers ELAN qui est une mesure expérimentale visant à empêcher les loyers excessifs dans les villes les plus tendues, et qui concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de baux. Il s’applique plus spécifiquement aux villes ou agglomérations suivantes : Paris, Est ensemble et Plaine commune, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.
L'encadrement des loyers s’applique :
- à la location vide à usage de résidence principale du locataire
- à la location meublée à usage de résidence principale du locataire
- au bail mobilité
Ne sont pas concernés :
- les logements de fonction
- les résidences secondaires
- la location saisonnière touristique
Pour respecter cet encadrement, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre :
- un loyer majoré équivalant au loyer de référence + 20 %
- et un loyer minoré équivalant au loyer de référence – 30 %
Si la qualité de son bien le justifie, le propriétaire peut opter pour un complément de loyer. Ce complément de loyer s’applique à des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
➡️ Les contrôles et… les amendes 🚨
- le préfet ou la Ville de Paris peut enjoindre le bailleur sous un délai de 2 mois de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire
- le préfet ou la Ville de Paris peut prononcer une amende administrative qui peut être de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
- le locataire peut intenter une action en diminution de loyer
➡️ Vers une extension du périmètre de l’encadrement du niveau des loyers (dispositif ELAN) 📈
L’encadrement des loyers gagne du terrain puisque la mesure s’applique à titre d’expérimentation depuis le 1er janvier 2024 aux communes de Bayonne et de la région Pays Basque ainsi que de Grenoble-Alpes Métropole.
Un arrêté préfectoral doit venir fixer dans le courant de l’année 2024 les loyers de référence à prendre en compte.
Sources : Alison GRANGER - Century 21 France